任澤平：房地產(chǎn)企業(yè)對去杠桿不能抱有僥幸心理
發(fā)布時間：2018/8/30 17:37:51 瀏覽次數(shù)：11045 來源： 中房網(wǎng) cjjt-fdc
2018年8月28日-29日，以“美好居住生活”為主題的第十屆中國房地產(chǎn)科學(xué)發(fā)展論壇在大連召開。恒大集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家（副總裁級）兼恒大經(jīng)濟(jì)研究院院長任澤平，在會上發(fā)表了題為《我國宏觀經(jīng)濟(jì)形勢與房地產(chǎn)》的演講。
任澤平表示，2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會議部署了改革任務(wù)—去庫存、去杠桿。從目前來看，去庫存去產(chǎn)能基本完成，現(xiàn)在轉(zhuǎn)到去杠桿的階段。任澤平認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)對于去杠桿不能抱有僥幸心理。中國這一輪的金融周期比較清楚，未來是去杠桿的過程，所對應(yīng)的是銀行融資。這一次金融去杠桿除了房地產(chǎn)調(diào)控、長效機(jī)制，還有國企債務(wù)，還有去通道，去杠桿鏈條以及對銀行的治理，原來的通道信托、金融子公司都面臨大量的調(diào)整和業(yè)務(wù)收縮。
以下為演講實錄：
尊敬的劉會長，尊敬的各位來賓，大家早上好。非常高興來到大連來參加中房協(xié)的活動，跟大家報告一下對于未來中國房地產(chǎn)的一些看法。我想跟大家介紹三個方面內(nèi)容。
一是關(guān)于當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)金融形勢，還有政策導(dǎo)向。
第二個為大家介紹我們中美貿(mào)易戰(zhàn)的一些看法。
第三個給大家介紹一下我們對房地產(chǎn)的短期調(diào)控和長效機(jī)制的一些研究。
關(guān)于當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)金融形勢
那么大家知道談到對形勢的判斷，經(jīng)常面對各種各樣的爭論和分歧，那么我想宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的分析雖然面對著未來很大的不確定性，以及各種不同的觀點，但是最重要的是什么呢？最重要的是要有基本的框架，基本的邏輯以及基本的觀點。因為很多市場上流行的有觀念也有邏輯，有邏輯沒有框架，導(dǎo)致邏輯前后不能對接，今天除了跟大家匯報對未來金融經(jīng)濟(jì)看好的形勢之外，也想跟大家介紹一下看待這個問題的基本框架，大家知道我在2016年參與了一個會議，大約在2014年提出了5千點不是夢，到了2015年提出過一個觀點，未來經(jīng)濟(jì)是L型，同時在2015年做了一個預(yù)測要翻一倍，L型在2016年產(chǎn)生很大的爭論，但是在2017年被驗證，而且現(xiàn)在開始留意越來越多的主流經(jīng)濟(jì)學(xué)家看好，已經(jīng)接近這個增長平臺。
在2017年提出一個觀點新周期的起點，今年決定整個宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的核心是兩個邏輯，一個是關(guān)于經(jīng)濟(jì)層面,一個是關(guān)于金融層面。
經(jīng)濟(jì)層面是新周期的起點，金融是金融周期的退潮。為什么是這兩個邏輯也決定了當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)金融形勢呢？因為新周期的起點決定了形勢L型的韌性。今年的韌性是非常強(qiáng)的，去年GDP是6.9%，今年房地產(chǎn)調(diào)控即使這樣的情況下今年上半年還有6.7%-6.8%的增速。后者金融周期的退潮，整個流動性的收縮的退潮，這張圖展示目前處在改革開放以來第一輪金融周期的底部，進(jìn)入到下半場，看到大部分的風(fēng)險等等，股市的下跌融資的上升都與這個有關(guān)。金融周期不是債務(wù)的周期，是一個加杠桿去杠桿的過程，現(xiàn)在是在去杠桿的一個階段，這是開門見山，先介紹一下對當(dāng)前金融形勢的一個看法，應(yīng)該大概率是一個L型的增長。
未來新的增長是多少呢？現(xiàn)在的中國經(jīng)濟(jì)增速換檔，三期疊加，新常態(tài)，新5%也比過去8%的刺激要好?，F(xiàn)在的人均GDP大概是8800-9000美元左右，正好處在爬坡的一個階段，從高速增長轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展的一個階段。
那么來看一下國內(nèi)外的經(jīng)濟(jì)形勢，先看一下國際，國際的經(jīng)濟(jì)形勢也是比較清楚的，第一個有一個基本的判斷，從2008年金融危機(jī)以來，越來越多的加入復(fù)蘇進(jìn)程。因為越來越多加入到經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的進(jìn)程，而且美國的失業(yè)率已經(jīng)創(chuàng)了歷史新低，大家知道2005年2006年是美國比較繁榮的時候，比較清楚的看到美國的經(jīng)濟(jì)，充分就業(yè)都有所影響，美聯(lián)儲啟動了加息政策，大家留意美元是全球主要貨幣，美聯(lián)儲掌握了全球的閥門，這意味著什么呢？美元開始走強(qiáng)，美元回報率開始上升，從而導(dǎo)致全球資本回到美國本土，每一次美聯(lián)儲加息都引發(fā)了其他市場的一些振動，比如說80年代的債務(wù)危機(jī)，90年代的東南亞金融危機(jī)，全球的流動性開始收縮，我剛才講的美聯(lián)儲掌握了全球金融形的總閥門。
這一次由于美聯(lián)儲加息導(dǎo)致資本回到美國，所以新興市場普遍出現(xiàn)了匯率貶值和下跌?？梢钥吹酵炼湟呀?jīng)貶值了50%，還有阿根廷、巴西都貶值了20%，人民幣只貶值了5.9%，在全球的新興經(jīng)濟(jì)體當(dāng)中已經(jīng)是非常堅挺了。
第二個可以看到全球的復(fù)蘇還代表了中國貿(mào)易的改善，2016年下半年以來，中國的出口其實是有某種程度的改善，可以看到2016年2017年是負(fù)增長的，但是2017年上半年開始恢復(fù)。我想這是對全球經(jīng)濟(jì)的一個大致的觀察。
然后看國內(nèi)經(jīng)濟(jì)，其實分析的邏輯可以有兩個維度，一個維度是消費出口，六大周期是產(chǎn)能周期和金融周期，大家比較容易接受的三駕馬車，為什么中國經(jīng)濟(jì)未來是L型呢？先看我國的金融周期，金融周期無非就是加杠桿去杠桿的過程，可以看到在過去的10年，中國的杠桿是上的比較快的，在座的諸位包括我們所關(guān)注到的周邊的現(xiàn)象已經(jīng)比較深刻的反映這一事實。
所以說在2015年中央會議說改革的任務(wù)，去庫存去杠桿，現(xiàn)在來看去庫存去產(chǎn)能基本完成，現(xiàn)在轉(zhuǎn)到去杠桿的階段，我認(rèn)為對去杠桿，企業(yè)不能抱有僥幸心理，可以參考去產(chǎn)能和庫存。
中國這一輪的金融周期是比較清楚的，未來是去杠桿的過程，對應(yīng)的是銀行的融資，這一次金融去杠桿除了房地產(chǎn)調(diào)控，長效機(jī)制，還有國企的債務(wù)，還有去通道，去杠桿鏈條，對銀行的治理，原來的通道信托金融子公司都面臨大量的調(diào)整和業(yè)務(wù)收縮。我們看到整個流動性的收縮，整個貨幣是央行發(fā)行，在商業(yè)銀行創(chuàng)造，我們看到比較清楚的是整個銀行被大幅度的限制了，金融機(jī)構(gòu)開放，或者降為金融主體的融資或者是債務(wù)。
我們的M2的增速已經(jīng)降到了8點多，處在一個歷史低位，大家可以留意一個現(xiàn)象。放了很多的貨幣超出了需求，因為房地產(chǎn)是一大的趨勢，包括股票等等，從去年尤其是今年M2增速是下滑的，因為整個金融形勢的收緊。
流動性調(diào)整以后企業(yè)融資成本上升，信用風(fēng)險暴露，現(xiàn)在看到的都是大的環(huán)境造成的。
國內(nèi)經(jīng)濟(jì)先來看經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，去年GDP增長了6.9%，但是可以看到大部分的產(chǎn)業(yè)都是在10%以下，但是有一個行業(yè)增速是一枝獨秀，信息技術(shù)服務(wù)業(yè)，這個行業(yè)高達(dá)25%，將近30%，當(dāng)我們說中國經(jīng)濟(jì)好還是不好其實是一個比較復(fù)雜的命題，可以看到一些傳統(tǒng)行業(yè)不好，但是有一些新近來的行業(yè)大家可以看到像網(wǎng)絡(luò)社交，旅游平臺，大的平臺都是以30%到50%的速度在增長。所以說中國現(xiàn)在為什么要增速放緩結(jié)構(gòu)調(diào)整就是這個概念。
我們現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)是有一個比較大的劇變，還有從區(qū)域的角度，中國14億人，全球70億人，美國3.2億人。深圳現(xiàn)在人均GDP已經(jīng)達(dá)到3萬美元，已經(jīng)達(dá)到韓國的水平，但是我們東北就產(chǎn)業(yè)衰退，人口流出，需要改革。現(xiàn)在大致中國有七個城市GDP已經(jīng)達(dá)到中產(chǎn)發(fā)達(dá)國家的水平。再看我們的新經(jīng)濟(jì)，這是國家統(tǒng)計的全球獨角獸，中美加一起達(dá)到75%，中美領(lǐng)跑全球經(jīng)濟(jì)。
當(dāng)很多人在講中國投入工業(yè)化為主導(dǎo)的時候，大家注意這個時代已經(jīng)結(jié)束了，中國已經(jīng)比較明確邁入到了消費主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展時代，這個時代剛剛開始，消費占GDP的比重60%，工業(yè)占比40%。當(dāng)然這只是開始，美國消費占GDP比重高達(dá)78%，它的制造業(yè)占GDP比重11%，它是一個極端但是代表一個趨勢。當(dāng)大家有車有房以后，未來就是買健康買快樂，所以為什么剛才看到的這個行業(yè)是一枝獨秀？這個行業(yè)具有兩個特點，一個是滿足人民美好生活的需求，第二個是都是跨界，都是互聯(lián)網(wǎng)+的行業(yè)。
中國消費升級在現(xiàn)在這個時代和消費降級并存。最近很多人在討論中國人的消費降級，這是城鎮(zhèn)可支配的收入也出現(xiàn)了下滑，這跟經(jīng)濟(jì)下行，跟股市下跌等等有一定的關(guān)系。
再來看投資，應(yīng)該是講投資分為三個方面，基建、房地產(chǎn)投資和制造業(yè)投資。今年上半年基建投資，去年增長了19%，但是今年降到個位數(shù)，今年下半年二季度繼續(xù)房地產(chǎn)調(diào)控，但是在兩個方面發(fā)力，一個是基建投資，現(xiàn)在發(fā)改委批了很多的基建項目，還有結(jié)構(gòu)性寬松的貨幣政策，貨幣政策是有松有緊的。這就意味著下半年的基建會有所提升。
我們可以看到這幾年銷售的面積大幅度的超過了庫存，這幾年去庫存任務(wù)是完成非常好的，這就是去庫存任務(wù)基本完成，未來會降低貨幣化的補(bǔ)貼。
2017年棚改貨幣化安置對商品住宅銷售的拉動高大21.4%?，F(xiàn)在這個政策福利窗戶已經(jīng)關(guān)閉了，這對很多三線房地產(chǎn)市場，我認(rèn)為產(chǎn)生至少三年五年以上的深遠(yuǎn)影響。要留意過去沒有產(chǎn)業(yè)和人口流入的三四線城市，就是過去兩年的政策福利。
今年這個市場最基礎(chǔ)的力量除了出口的改善以外就是制造業(yè)的投資的復(fù)蘇，去年制造業(yè)投資，產(chǎn)能投資只有3.9%的增長，今年增長到7%。
最近有通貨膨脹的壓力，我認(rèn)為未來的通脹壓力是不大的，往往大的通脹都是有需求在的，現(xiàn)在人的需求是旺盛的，最近的這些都是短期的，包括房租，不具備持續(xù)上漲的條件。
7月31日政治局二季度會議，對下半年的工作做出了比較明確的部署，我把它拎出來強(qiáng)調(diào)什么，財政政策要在擴(kuò)大內(nèi)需和結(jié)構(gòu)調(diào)整上發(fā)揮更大作用。堅定做好去杠桿工作，堅定遏制房價上漲。表明中央下半年主要靠發(fā)力基建和結(jié)構(gòu)性寬松貨幣政策來調(diào)整。這是對經(jīng)濟(jì)形勢的看法。
關(guān)于中美貿(mào)易戰(zhàn)
中美貿(mào)易戰(zhàn)大致流行三類觀點。
第一類：服軟論。認(rèn)為中國服軟就會宣告結(jié)束，大家認(rèn)為會不會有這種可能呢？如果現(xiàn)在就向美國服軟，美國就會真的大家重歸于好嗎？跟大家說一個數(shù)據(jù)，看一下中美貿(mào)易戰(zhàn)的基本背景，大家就可以做出判斷，這個背景第一個美國的貿(mào)易逆差創(chuàng)新高，中國貢獻(xiàn)了貿(mào)易差的多少呢？一半，大約46%，我們現(xiàn)在對外貿(mào)易差相當(dāng)于80年代的日本，過去的20年美國制造業(yè)大國的衰落，這說明什么？左邊的藍(lán)色圖是什么區(qū)域？這個州是制造業(yè)，到了2015年，最近我們可以看到美國的制造業(yè)是大幅度的衰落，都轉(zhuǎn)移出來了。
我們可以看到中國的崛起，再來看第三張圖，給大家看自己就會做出判斷，這是全球GDP的比重，美國占24%，中國是12萬億美元，占15%，中美加起來占40%，全球的經(jīng)濟(jì)盤子中美將近一半，其他的日本德國號稱是大型經(jīng)濟(jì)企業(yè)，但是比中美差太遠(yuǎn)了，所以現(xiàn)在真的是巨頭時代，這絕對不是吹噓。但是更重要的是什么呢？大家看右邊，美國的GDP增長率是2%，中國6%以上，我是他的三倍，什么概念呢？大約10年以后中國就會超過美國，二戰(zhàn)以后美國從來沒有遇到過這樣的對手，因為中國是14億人，美國是3.2億人，我們的經(jīng)濟(jì)規(guī)模就是你的力量你的影響力。
還有一個新經(jīng)濟(jì)，不可否認(rèn)我們是薄弱的，但是在科技領(lǐng)域我們還是比較發(fā)達(dá)的，可以清楚的看到中美的貿(mào)易問題，中國對美國最有競爭力的行業(yè)是什么？不是高科技，是紡織家電，這是我們的優(yōu)勢行業(yè)，如果真的要削減貿(mào)易逆差，美國完全可以加大中國高科技出口，但是美國一直在限制。他瞄準(zhǔn)的是我們的高科技行業(yè)，這個行業(yè)是美國有優(yōu)勢的，不是我們有優(yōu)勢，他打的是我們的產(chǎn)業(yè)升級，這就是打的貿(mào)易保護(hù)。
今天的中美經(jīng)貿(mào)關(guān)系，絕對不是過去的40年的經(jīng)貿(mào)關(guān)系，如果要類比也是日美的貿(mào)易關(guān)系，因為中國已經(jīng)走到了這一步，也就是中國發(fā)展到這個階段必然面對的挑戰(zhàn)。我們來看服軟行不行呢？當(dāng)年日本服軟了，美國一直追著日本打，日方節(jié)節(jié)退讓，美方步步緊逼，所以日本金融戰(zhàn)敗落后失去了20年，再也沒有能力挑戰(zhàn)美國新霸權(quán)，日美貿(mào)易才結(jié)束。
第二個采取強(qiáng)硬論。這個觀點也是看熱鬧不嫌事大，我們在經(jīng)濟(jì)上追趕，在科技、軍事上兩國差距是巨大的。我們看金融的實例，全球的外匯儲備占63%，人民幣1%都不到。坦率的講中國在開放領(lǐng)域有很多事要做，中國現(xiàn)在步入了消費和服務(wù)業(yè)時代，投資限制內(nèi)容審查等等，股權(quán)的限制，我們在很多領(lǐng)域在服務(wù)業(yè)領(lǐng)域要改革，為什么服務(wù)業(yè)要改革呢？這個是中國各行業(yè)的結(jié)構(gòu)，大家可以看到制造業(yè)國有比重只占10%，80%是民營和外資企業(yè)，它是開放的全球競爭的，但是我們的服務(wù)業(yè)大多數(shù)國有比重是80%，所以我們的服務(wù)業(yè)面臨著對內(nèi)和對外的開放，我們自己要把自己的事情做好。
所以相對服軟和強(qiáng)硬論都是被牽著走，我們要采取無視論，做好自己的改革開放，做好民生保障，我們有很多自己要做的事情。
對房地產(chǎn)的短期調(diào)控和長效機(jī)制的一些研究
未來中國以六大改革為突破口。
第一：鼓勵地方試點。挑動地方在新一輪的改革開放中的積極性。
第二：堅定不移的推動國企改革。
第三：大力度大規(guī)模的放活服務(wù)業(yè)。
第四：降低企業(yè)的成本。
第五：防范化金融防線。
第六：房地產(chǎn)的長效機(jī)制。
中央關(guān)于房地產(chǎn)的政策十九大報告指出房子是用來住的不是用來炒的，既然講長效機(jī)制究竟什么是房地產(chǎn)的長效機(jī)制呢？我用5分鐘跟大家講清楚。
房地產(chǎn)怎么判斷？我研究了10年的房地產(chǎn)，我把10年的研究結(jié)論歸結(jié)一句話，房地產(chǎn)長期看人口，中期看土地，短期看金融。這個分析框架已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)廣為流傳。去年我出了一本書叫《房地產(chǎn)周期》半年時間多次加印，最重要的是市場還是需要一些研究，一些基本邏輯框架。我們來認(rèn)識一下當(dāng)前中國房地產(chǎn)的問題以及出入，包括長效機(jī)制。
現(xiàn)在為什么說長期看人口，中期看土地，短期看金融？長期來說人才是房地產(chǎn)的根本，所以人口的需求統(tǒng)計的是供給，金融是杠桿，所以房地產(chǎn)的平衡發(fā)展簡單來講就是供求平衡，以及需求的平穩(wěn)釋放。
我們來看一下既然說供求平衡，那應(yīng)該是人往哪里流動，我們把指標(biāo)給他，那個地方人都跑了你不要再建了，否則一定會產(chǎn)生庫存和過剩的風(fēng)險，現(xiàn)在有一個觀念是什么呢？中國未來10年20年人口大的流動趨勢是什么？如果我們對這個問題有一個基本的判斷在座的做投資一定會做的成功，國家城市規(guī)模也會做的比較優(yōu)化，未來中國人口往哪里流動呢？一派是小城市派，另一派是都市圈派。這是觀點，我認(rèn)為最重要的趨勢是什么，邏輯是什么。我們研究了世界上十幾個經(jīng)濟(jì)體，美國日本韓國等等，我講兩個，一個是美國，一個日本，日本相當(dāng)于我們一個半山東省，他的土地是比較緊張的，美國是比較充裕的，因為只有3.2億人口，日本是大都市圈的趨勢是不斷上升的，3600萬在東京。這是過去100年日本的幾個大的都市圈的發(fā)展歷程，大家看是不斷的擴(kuò)張。
有人認(rèn)為說日本韓國土地資源緊張是都市圈，我們來看美國，過去將近上百年的人口流動趨勢，紅色的是都市區(qū)占美國人口的比重，大家看是什么趨勢呢？也是不斷上升的。這是過去二戰(zhàn)以來美國不同規(guī)模的城市人口流動的趨勢，很清楚的。無論是人地關(guān)系緊張的韓國日本，還是美國，人都在不斷的往大的城市都市圈流入，美國巴西意大利英國，不管什么樣的經(jīng)濟(jì)體，絕大多數(shù)的經(jīng)濟(jì)體過去的100年都在向都市圈發(fā)展。
這個是聯(lián)合國的數(shù)據(jù)，這是過去二戰(zhàn)以來我們可以看到大城市和中小城市他人口增長率，我們看的很清楚，大的城市人口增長率是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于中小城市的。中國過去這幾十年也是這樣，偶爾有一些階段性的往中西部反流，但是這種大的趨勢中國還沒有遠(yuǎn)遠(yuǎn)結(jié)束，人在往都市圈流入。為什么呢？因為大的都市圈更有活力更有效率，更能位年輕人帶來就業(yè)機(jī)會，為高凈值人士帶來資源。
中國的城鎮(zhèn)化率58%，未來到80%，未來至少新增2億城市人口，將會進(jìn)入到中國的19個城市當(dāng)中去。問題已經(jīng)很清楚了，我們過去城鎮(zhèn)化有一個指導(dǎo)思想，控制大城市人口，積極發(fā)展中小城市的和小城鎮(zhèn)，區(qū)域均衡發(fā)展。我們可以看到我們東部地區(qū)過去人口的流動和土地的供應(yīng)是不匹配的。所以導(dǎo)致了什么呢？我們的人地分離供應(yīng)錯配，導(dǎo)致一二線城市房價過高，三四線的庫存過高，這都是很清楚的。
那大家也會說人往大的都市圈來，會不會引發(fā)大的城市病，我們的城市面積大約跟東京差不多，但是東京3600萬人，北京是2500萬人，為什么他們的人均面積比我們小但是人口積聚比我們還多？更重要的他們的大城市病反而沒有我們嚴(yán)重，為什么呢？給大家看兩張圖，這張圖軌道交通，我們的城市規(guī)劃究竟出了什么問題？北京的軌道交通稀稀拉拉的，這是東京的，有對比才有傷害。東京3600萬人，人均軌道交通里程是北京的4倍，中國的大城市問題不是人口的限制，而是城市規(guī)劃的改善，東京3600萬人，80%的人軌道交通出行，我們20%。大量采取了小汽車，電車和出租車的無效果出行方式，所以長效機(jī)制就是人地掛鉤，供求平衡以及金融貨幣政策的穩(wěn)定，這是今天給大家報告的主要的觀點。
女士們先生們，我們深信市場經(jīng)濟(jì)的理念已經(jīng)在這個國家扎根，我們深信經(jīng)過改革之后的中國經(jīng)濟(jì)將更加光明，謝謝。
